第一阶段从先秦到魏晋南北朝（约前世纪至世纪），租佃制度产生并初步发展。

租佃制度产生于春秋、战国时代。春秋后期，周天子对土地的最高支配权丧失，“公田不治”，土地关系逐渐走向私有化，井田制破坏，封建依附关系开始产生、发展起来。新兴的地主阶级改变旧的剥削方式，招徕逃亡奴隶和破产平民，作为自己的“私属徒”，把土地分给他们耕种，从中收取地租，租佃制度于此产生。这就是董仲舒说的自商鞅变法后，土地得以买卖，小民破产者无以为生，“或耕豪民之田”的情况。所以中国古代的地租，从租佃关系产生之日起，就由实物地租占支配地位。而实物地租的基本形态是分成租制。

在秦汉时期，租佃制度得到初步发展。由于土地兼并，越来越多的小农丧失土地，沦为大土地所有者的佃农。同时，专制国家为解决流民问题，也将大量的封建国有土地出租给农民，即“假民公田”。西汉宣、元二帝时（前～前），前后凡八次下诏，“假民公田”。承租官田地者向国家纳租，租率一般在收成的四五成之间，称作“假税”，据居延汉简的记载，西汉宫田租中已出现个别定额租的情况。另外，当时也有一定数量的官田地被权家、豪民所揽租，他们或驱奴耕种，或转手再出租给小农，以致“公家有障假之名，而利归公家也”。这说明在官田地的租佃关系中已经出现了“二地主”的现象。

从东汉末年起，直至魏晋南北朝时期，随着豪强地主势力的膨胀，并进而形成士族地主集团，地主与农民之间的租佃关系也进入了一个人身依附关系特别严重的阶段。

这一时期依附于世家大族的租佃农民来源略有不同，主要来自由破产小农转化而成的徒附，此外还有宾客、宗人及被放免的奴隶。这些依附农民承租庄田，进行耕作，向主家纳粮完租，“输太半之赋”。除实物地租外，他们要无偿地为田庄主服劳役，如破伐林木、修治陂渠、营造院宇、担任运输等。田庄主还把他们编制起来，组成私人武装，平时为主人看家护院、巡警守卫，战时则跟随出征，由此逐渐形成部曲、家兵制度。他们一般都脱离了专制国家的控制，系世家大族的私属。从曹魏的“给公卿以下租牛客户，数各有差”的措施，到西晋的官吏依品级占田、荫客、荫亲属制的规定，以及东晋的给客制，说明专制国家已逐渐对世家大族荫占人口的现象予以法律确认。所以当时的依附农民没有自己独立的户籍，而附注于主家之籍。他们只有通过自赎或田庄主的放遣，才能脱离依附关系，获得自由。

曹魏初年，曾广泛推行屯田，把民田的租佃制度应用于官田，因此民屯中的屯田客及军屯中的士家身份地位，明显地带有时代的特征，受国家的严格控制。

不过魏晋南北朝时期，在大田庄普遍存在依附性很强的租佃关系的同时，一般民田的租佃中已经出现个别的缔结契约关系的现象，新的租佃形式正在悄然形成。

第二阶段从隋朝至元朝（世纪后期至世纪），立契租佃制度普遍流行。

唐朝前期，立契租佃制已经相当盛行。唐朝中叶，土地兼并愈演愈烈，大土地所有制迅速发展，均田制终于破坏，多数自耕小农丧失土地，沦为封建地主的佃农。租佃制在社会经济生活中的比例遂迅速扩大，并进而占据主导地位。